《贵州省国有建设用地使用权分割转让合并管理办法（试行）》政策解读

《贵州省国有建设用地使用权分割合并转让管理办法（试行）》（以下简称《管理办法》）已经省人民政府领导同志同意，由省自然资源厅、省教育厅、省工业和信息化厅、省生态环境厅、省住房和城乡建设厅联合印发，现作如下解读。

一、为什么要印发《管理办法》

党中央、国务院高度重视土地节约集约利用，党的二十大报告提出“实施全面节约战略，推进各类资源节约集约利用”和“健全资源环境要素市场化配置体系”等。《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号），提出完善土地分割、合并转让政策，促进土地要素流通，提高存量土地资源配置效率。何立峰副总理在保交房视频工作会议要求，相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。通过我省建设用地起底大调查及年度变更发现，全省超过200亩的闲置土地约有近10万亩，存在部分房地产、工业用地较大，企业无力开发，需要分割转让给企业或由政府回购，我厅在深入基层调研中，基层反映希望省级出台国有建设用地分割合并转让的相关配套政策来推动存量建设用地盘活利用。我厅高度重视国有建设用地分割转让、合并配套政策的起草，对此项工作进行了安排部署，将起草《管理办法》列入主题教育的民生实事之一，深入贵阳市、遵义市、铜仁市、毕节市等地与自然资源主管部门及相关企业的同志进行调研座谈，学习借鉴广东省中山市、浙江省台州市等地关于国有建设用地分割或合并的相关政策，先后多次省相关部门、各市（州）人民政府的意见建议。2023年8月，通过省自然资源厅官网公开征求社会公众意见。2023年11月份，厅组织法律专家对《管理办法》开展风险评估和专家论证。2024年5月6日，通过省司法厅合法性审查。2024年6月初，省政府领导同志圈阅同意。

二、《管理办法》的相关特点

（一）关于管理办法的适用范围

《管理办法》的适用范围为以出让方式取得的国有建设用地使用权分割转让、合并两种方式。

关于“国有建设用地使用权出让后的土地使用权分割转让”，是自然资源部办公厅明确的行政许可事项，设立依据为《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。

因国有建设用地合并后为单宗用地，国家、省关于国有建设用地使用权转让的相关文件已对单宗用地转让、抵押进行规定，《管理办法》只明确了“国有建设用地使用权的合并”的条件、程序，不再赘述合并转让相关内容。

（二）国有建设用地分割转让需要什么条件

国有建设用地需要具备“不存在土地权属争议；分割后的宗地应具备独立的分宗条件，分割界线不得切割建（构）筑物，分割后满足消防安全、环境保护等相关法律法规要求；无司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利；土地出让合同、投资监管协议等未规定或约定禁止、限制转让的条款；涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在转让合同中明确有关权利和义务；未被认定为恶意囤地、炒地造成的闲置土地；拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，取得有关权利人书面同意”7个条件，以及工业用地的“不涉及生产服务、行政办公、生活服务、科技研发等配套设施用地；对工业项目的工艺流程、生产线没有影响”两个条件，以及住宅用地的“住宅用地分割的，分割后的单宗用地不低于2公顷”和“存在抵押的，应当符合民法典中关于抵押期间抵押财产转让的相关规定”等条件。

（三）国有建设用地合并的条件

国有建设用地使用权合并应符合“不存在土地权属争议；土地合并涉及的宗地应为界限相邻地块，且土地用途、土地使用权人、土地使用权类型一致；合并后的宗地需满足消防安全、环境保护等相关法律法规要求；无司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利；土地出让合同、投资监管协议等未规定或约定禁止、限制合并的情形”5个条件

      （四）关于分割转让和合并的程序

因国有建设用地分割、合并涉及地块容积率等规划条件变化，参照相关政策规定的容积率调整程序和结合基层可操作性，按照“编制分割转让方案（编制合并方案）—组织分割转让审查（审查合并方案）—分割转让公示（合并方案公示）—开展风险评估—批准分割转让（批准合并方案）的程序推进。

分割转让方案（合并方案）涉及单个地块容积率变化，按《中华人民共和国城乡规划法》规定，分割转让方案（合并方案）由市、县人民审批；分割转让的批准按自然资源部门行政许可事项规定，由自然资源部门批准。

（五）关于合并的使用年限及土地出让金补缴

因土地合并前后多宗土地剩余使用年限可能存在不一致情形，给予土地使用权人自主选择确定年限的权利，如申请最长剩余使用年限的，按照《中华人民共和国民法典》第三百五十九条内容，按规定补缴使用年限调整后产生的土地价款，如申请最短剩余使用年限的，不再补缴价款。因土地合并后，涉及控制性详细规划中土地用途、容积率等规划条件的调整，《管理办法》明确了“市、县自然资源主管部门应当组织土地评估机构分别评估宗地合并前后的土地价值。合并后宗地的土地价值高于合并前多宗土地价值总和的，土地使用权人应当补缴土地出让金。”

省自然资源厅省教育厅省工业和信息化厅省生态环境厅省住房城乡建设厅关于印发《贵州省国有建设用地使用权出让后土地使用权分割转让合并管理办法（试行）》的通知